■ 상가건물 임대차보호법 바로알기
상가건물 임대차에 대한 성격과 상가건물 임대차관련 판례등 법제처가 운영하는 "찾기쉬운 생활법률정보"를 토대로 상가임대관련 분쟁해결과 상가보증금 및 권리금보호 측면에서 상가를 운영하면서 필수적으로 알아야 할 상가건물 임대차보호법을 알기쉽게 정리하였습니다.
■ 상가건물 임대차보호법의 성격
☞ 상가임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법입니다.
☞ 따라서 상가건물 임대차에 대해서는 "상가건물 임대차보법"의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권법의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
☞ 상가임대차보호법은 강행규정으로,당사자의 의사와 관계없이 이법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그효력이 없습니다.(상가건물 임대차보호법 제15조)
■ 상가건물 임대차보호법의 적용대상
1. 사업자등록 대상 상가건물
☞ 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고,임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
(상가건물 임대차보호법 제2조제1항 본문)
☞ 따라서 사업자등록을 할 수 없는 동창회사무실,종교단체(사무실,자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.
☞ 상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치,구조,객관적 용도,실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다.
(대법원 1987.08.25선고87다카793판결)
2. 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대자
☞ 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물에 적용되는 것이 아니고,지역별로 일정보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 제2조의 1항단서)
☞ 상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로,지역별 보증금의 범위는 다음과 같습니다.(동법 제2조의 제1항 및 동법시행령제2조의 제1항.)
☞ 서울특별시 : 9억이하
☞ 과밀억제권역(서울제외) 및 부산광역시 : 6억9천만원이하
☞ 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역,부산광역시
제외),세종특별자치시,파주시,화성시,안산시,용인시,
김포시 및 광주시 : 5억4천만원이하
☞ 그밖의 지역 : 3억7천만원이하
⊙ 보증금산정 방식
☞ 보증금 이외에 차임이 있는 경우에 월단위 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액
☞ 보증금 산정예 : 서울특별시에 소재하는 상가건물이고 보증금 5000만원,월세 60만원일경우 보증금은 (보증금:5 천)+(월세 : 6천)×100=1억1천만원
보증금이 9억원이하이므로 상가임대차보호법대상
3. 상가건물에 대한 미등기 전세
☞ 상가건물에 대해 등기를 하지않은 전세계약에도 상가건물임대차보호법에 의하여 보호됩니다.
☞ 상가건물임대차보호법으로 보호되는 상가요건
● 동법에 의하여 보호되는 상가건물은 사업자등록이 되어 있고동법에서 정하는 지역별 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다.
● 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.
☞ 상가건물 임대차보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한
경우 그 다음날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있음
☞ 또한 임대차계약서의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을
변제받을 수 있습니다.
☞ 요약하여 쉽게 설명하면 상가건물임대차보호법에 의하여 보호받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
★ 경매시 상가보증금을 보호받을 수 있는 조건★
1. 보증금 보호 금액범위에 있을것
2. 사업자등록을 마칠 것
3. 확정일자 및 전세권 설정할것(미등기 건물도 가능)
4. 임차한 상가건물이 주된 용도가 상가일 것
5. 차임을 2기이상 연체하질 말것
4. 상가건물 임대차보호법의 적용제외
☞ 기준금액 이상의 고액 보증금인 경우:서울 9억이상
☞ 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에 동법에 의한 보호를 받지못합니다(동법 제16조)
■ 상가임대차보호법에 의한 임대차 기간보장
1. 임대차 기간보장
☞ 기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
다만, 임차인은 1년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
2. 임차인의 갱신요구
☞ 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고,임대인은 정당한 시유가 없는 한 이를 거절 할 수 없습니다.
(상가건물 임대차보호법 제10조제1항,제2항)
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