알기쉬운 부동산등기 용어(1):가등기,가처분개념 이해 및 사례

 ✅가처분 및 가등기 이해 및 적용사례

(성내동 다세대주택)

일상생활에서 많이 접하는 자주듣는 법률용어이지만 확실한 개념이해를 못해 자칫하면 재산상 손실을 가져올 수 있는 쓰임새가 많은 부동산관련 법률용어를 법제처 "찾기쉬운 생활법령정보"를 근거로 알기쉽게 정리하였습니다.

☑ 가처분

1. 가처분 이란?

☞ 가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 관한

확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 집행보전제도를 말합니다.

이는 크게  1) 다툼의 대상에 대한 가처분과

 2) 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로 구분됩니다.

한편 "처분금지가처분" 명령을 받은 부동산은 매매,증여,전세권,저당권,임차권의 설정,그밖의 처분행위에 대하여 가처분 신청자에게 대항할 수 없습니다.

☞ 통상 가처분신청자는 상대방 가처분 부동산물건에 대하여 처분금지가처분을 신청할 경우에는 부동산 매매금지 또는 증여금지등 특정한 금지만 신청하는 것이 아니라,

 

가처분부동산에 대한 부동산권리변동이 일어날 일체의 법률행위를 예상하여 부동산 매매금지,증여,전세권,저당권,임차권설정등 일체의 행위에 대하여 가처분신청을 하여 상대 부동산소유자로 하여금 심리적 압박 및 재산권행사를 제한함으로써 채권을 확보하는 법률행위라고 할 수 있습니다.

2. 가처분 종류

1) 다툼에 대상에 대한 가처분

☞ 채권자가 금전채권 외의 권리를 가지고 있을 때 해당 권리 대상물의 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 경우에는 다툼에 관한 가처분 신청을 하시면 됩니다. 흔히 실무에서는 계쟁물에 관한 가처분이라고 합니다.

☞ 이것은 채권자가 부동산 소유권이전 또는 말소등기청구권,소유물반환청구권,매매목적물인도청구권,임차물인도청구권등과 같은 금전채권외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을때에 채권자가 그 다툼의 대상에 대한 장래의 강제집행을 보전하기 위하여 대상물의 현상을 유지하는 것을 목적으로 합니다.

2) 임시의 지위를 정하기 위한 가처분

☞ 당사자 간에 현재 다툼이 있는 권리관계가 존재하고 그에 대한 확정판결이 있기까지 현상의 진행을 그대로 방치한다면 궍리자가 현저한 손해를 입거나 급박한 위험에 처하는 등 소송의 목적을 달성하기 어려운 경우에는 임시의 지위를 정하기 위한가처분 신청을 하면 됩니다.

☞ 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 중 실무상 많이 이용되는 가처분은 특허.실용신안.상표와 상호.의장.저작권등 지적재산권침해금지가처분,직무집행정지가처분,부정경쟁행위금지가처분.보증보험금.신용장대금지급정지가처분,이사직무집행정지 및 직무대행자선임가처분,국가등이 실시하는 입찰절차속행금지가처분,유체동산사용금지가처분,치료비임시지급가처분등이 있습니다.

3.가처분과 가압류차이점

☞ 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의  재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 제도로서금전채권자가 채무자의 일반재산의 감소를 방지하기 위한 법적인 수단인 반면,

가처분은 금전채권 이외에 권리 또는 법률관계에 관한 확정판결의 강제집행을 보전하기 위한 제도로서 다툼의 대상에 대한 가처분,임시의 지위를 정하는 가처분으로 구분됩니다.

☞ 쉽게  말해서 가압류는 금전채권의 보전수단으로서 적극적 법적강제수단이며 가처분은 금전채권외의 권원으로 다툼의 대상자체에 대한 청구권의 보전을 위한 가처분과 구분됩니다.

☑ 가등기

1.가등기란?

☞ 가등기란 본등기를 할 수 있는 법적요건을 갖추지 못한경우,장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 등기를 말합니다. 이는 본등기의 순위를 미리 보전해 두는 효력을 가집니다.

☞ 따라서 가등기가 행해진 후 본등기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다.

☞ 가등기란 쉽게 말해서 본등기를 할 수 없는 법적요건을 갖추질 못했을 경우를 예외적으로 본등기전에 순위보전을 위하여 만들어진 예외적인 제도입니다.

그러나 가등기제도는 세금면탈 목적으로 매도자와 짜고 늦게 본등기를 하여 세금을 탈루하는 수단으로 활용되고 있기도 합니다.

☞ 부동산등기법에 의하면 잔금을 치른후 2개월이내에 등기하지 않으면 과태료를 부과하게 되어있으나 가등기제도를 활용하면 최대10년간(가등기 제척기간) 잔금을 완납하고도 본인명의로 등기를 안해도 되는 제도적 취약점이 있습니다.

☞ 주의할것은 가등기 이후에 들어온 모든 채권은 가등기권자가 본등기할경우 모두 말소되므로 조심하셔야 합니다.

* 부동산관련 법률용어에 대한 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.

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