알기쉬운 도시개발법,도시개발구역 지정에 대한 주요질의 분석

국토부의 도시개발구역 지정에 대한 주요질의 내용을 통한 도시개발법 개념이해와 관련 법조항의 주요내용에 대해 알기쉽게 알아보았습니다.

       

✅ 도시개발법과 도시개발구역 용도지정

□ 도시개발법

1. 제정목적 :

 도시개발에 필요한 사항을 규정하여 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지 함을 목적으로 합니다.(도개법 제1조)

송파구 삼전동 주택모습

2. 도시개발 용어의 정의  

1) 도시개발구역 : 도시개발사업을 시행하기 위하여,도시개발법 제3조와 9조에 따라 지정고시된 지역을 말합니다.

☞ 도시개발법 제3조와 제9조

제3조(도시개발구역의 지정 등)

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다.  <개정 2008. 3. 28., 2009. 12. 29.>

1. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)

2.「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시의 시장(이하 "대도시 시장"이라 한다)

② 도시개발사업이 필요하다고 인정되는 지역이 둘 이상의 특별시ㆍ광역시ㆍ도ㆍ특별자치도(이하 "시ㆍ도"라 한다) 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 이 조 및 제8조에서 "대도시"라 한다)의 행정구역에 걸치는 경우에는 관계 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 협의하여 도시개발구역을 지정할 자를 정한다.  <개정 2008. 3. 28., 2009. 12. 29.>

③ 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제1항과 제2항에도 불구하고 도시개발구역을 지정할 수 있다.  <개정 2009. 12. 29., 2013. 3. 23.>

1. 국가가 도시개발사업을 실시할 필요가 있는 경우

2. 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우

3. 제11조제1항제2호에 따른 공공기관의 장 또는 같은 항 제3호에 따른 정부출연기관의 장이 대통령령으로 정하는 규모 이상으로서 국가계획과 밀접한 관련이 있는 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우

4. 제2항에 따른 협의가 성립되지 아니하는 경우

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우

④ 시장(대도시 시장은 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.  <개정 2008. 3. 28., 2020. 6. 9.>

⑤ 제1항에 따라 도시개발구역을 지정하거나 그 지정을 요청하는 경우 도시개발구역의 지정대상 지역 및 규모, 요청 절차, 제출 서류 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제9조(도시개발구역지정의 고시 등)

 ① 지정권자는 도시개발구역을 지정하거나 제4조제1항 단서에 따라 개발계획을 수립한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 관보나 공보에 고시하고, 대도시 시장인 지정권자는 관계 서류를 일반에게 공람시켜야 하며, 대도시 시장이 아닌 지정권자는 해당 도시개발구역을 관할하는 시장(대도시 시장은 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장에게 관계 서류의 사본을 보내야 하며, 지정권자인 특별자치도지사와 관계 서류를 송부받은 시장(대도시 시장은 제외한다)ㆍ군수 또는 구청장은 해당 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. 변경하는 경우에도 또한 같다.  <개정 2008. 3. 28., 2020. 6. 9.>

② 도시개발구역이 지정ㆍ고시된 경우 해당 도시개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 대통령령으로 정하는 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 같은 법 제37조제1항제6호에 따른 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2011. 4. 14., 2017. 4. 18.>

③ 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장이 도시개발구역을 지정ㆍ고시한 경우에는 국토교통부장관에게 그 내용을 통보하여야 한다.  <개정 2008. 3. 28., 2013. 3. 23.>

④ 제2항에 따라 결정ㆍ고시된 것으로 보는 사항에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조에 따른 도시ㆍ군관리계획에 관한 지형도면의 고시는 같은 법 제33조에도 불구하고 제5조제1항제2호의 도시개발사업의 시행 기간에 할 수 있다.  <개정 2011. 4. 14.>

⑤ 제7조제1항에 따라 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제5항에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 할 수 있다.

1. 재해 복구 또는 재난 수습에 필요한 응급조치를 위하여 하는 행위

2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위

⑦ 제5항에 따라 허가를 받아야 하는 행위로서 도시개발구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위 허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사나 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다.

⑧ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 제5항을 위반한 자에게 원상회복을 명할 수 있다. 이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 「행정대집행법」에 따라 이를 대집행할 수 있다.

⑨ 제5항에 따른 허가에 관하여 이 법으로 규정한 것 외에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조부터 제60조까지 및 제62조를 준용한다.

⑩ 제5항에 따라 허가를 받으면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따라 허가를 받은 것으로 본다

⊙ 도시개발구역에 관한 질의회신

1. 공유토지의 공유자가 토지소유자로서 도시개발구역의 지정제안 가능여부(공유토지 공유자의 구역지정 제안)

☞(회신)도시개발법 제11조 제6항 및 같은 법 제25조 제1항제1호에서 공유토지의 경우 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 1명만을 해당 토지소유자로 보도록 정하고 있는 점을

고려할 때, 이건 공유토지의 공유자가 토지소유자로서 도시개발구역 지정을 제안하고자 하는 경우에도 대표 공유자로 지정되어야 제안이 가능할 것으로 판단되며,

다만 수용 또는 사용의 방식으로 제안하는 경우에는 해당 공유토지 외에 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 1/2이상을 소유하고, 2/3이상에 대한 사용권원(토지사용승낙서,토지매매계약서)을 확보하여야 합니다

(도시경제과-2187,2017.09.12)

2.가처분 등기 및 소유권 이전 소송이 진행중인 토지의 동의서가 포함된 경우,행정청에서 소유권 이외의 권리(가처분 등기)에 대한 말소 요구 및 도시개발 지정 제안서 접수 거부사유 여부

(도시개발구역 지정 제안서 접수거부 사유)

☞(회신) 도시개발구역 지정 제안시 동의 대상자는 토지소유자 및 지상권자로 규정하고 있는 바,이건 해당 행정청(시ㆍ군)에서 토지소유권 및 지상권 외의 권리(가처분)내용이 등기부에 기재되었다는 사유로 가처분 말소 요구를 하거나 도시개발구역지정 제안서 접수를 거부하는 것은 타당하지 않은것으로 보여짐을 알려드리니,이에 대한 구체적인 사항은 해당 도시개발구역의 지정권자와 협의하시길 바랍니다.

(도시경제과 -2412,2017.10.13)

3.도시개발(예정)구역내 수필의 토지를 소유하고 있는 A사가,도시개발구역지정 제안일로 부터 7개월 전에 그 소유토지중 4개 필지에 관하여 지분일부를 각 서로 다른자에게 이전하였고,이로 인해 동의자 수가 급격하게 증가한 경우,관할 행정청이 A사가 주도하여 이루어진 도시개발구역 지정 제안을 반려하는 것은 타당한지 여부(구역지정 제안 반려사유)

☞(회신) 도시개발법시행령 제25조 제1항제1호의 규정에서 토지소유권 또는 지상권을 공유하는 경우에 다른 공유자의 동의를 받은 대표 공유자 또는 대표 지상권자 1명만을 해당 토지소유자 또는 지상권자로 보도록 규정하고 있는바,

☞ 이건 A사가 소유하고 있는 토지중 4필지 토지의 지분 일부를 각  서로 다른자에게 이전하여 공유토지에 해당하는 경우라면 위에서 설명한 바와 같이 대표 공유자 1명만을 토지소유자로 보게 되므로(공유토지에 대한 법률행위는 도시개발법 시행규칙 별지 제7호서식의 대표자 지정동의서를 근거로 함) 소유자 수의 변동은 없으며,

☞ 구역지정 제안 반려에 관해서는 해당 도시개발구역의 상위계획  및 개발목적,특성 등을 고려하여 지정권자가 결정하는 사항임을 알려드립니다.(도시재생과-2195,2014.09.17)

4. 도시개발법시행령 제2조제3항제1호 및 제2호에 해당하는 경우,같은 조 제1항 및 제2항에 따른 지정대상지역 및 규모제한의 적용을 받지않도록 한 규정이 도시군기본계획과 무관하게 개발 가능지역이 아닌 지역에 지정이 가능하다는 취지인지 여부(지구단위계획구역에 대한 도시개발구역지정)

☞(회신)도시개발법 제2조 제3항에서 "국토의 계획 및 이용에 관한법률"에 따라 취락지구,개발진흥지구 또는 지구단위계획구역으로 지정된 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우,대상지역 및 규모제한의 예외를 규정하고 있습니다.

☞ 이는 기존 도시.군기본계획에 부합되게 수립된 지구단위계획 등의 내용변경(구역계 포함)없이 도시개발법령의 사업시행 절차에 따라 당초 지정목적에 맞는 사업을 시행하도록 하는 입법취지로서 도시.군기본계획과 무관하게 개발 가능지역이 아닌 용도지역에 도시개발구역 지정을 허용하는 취지가 아님을 알ㅈ려드리니,구체적인 사항은 해당 도시.군관리계획 결정권자인 도시개발구역의 지정권자와 협의하시길 바랍니다.

(도시경제과-1930,2017.08.21)

5. 지구단위계획구역의 도시개발구역 지정시 용도지역 변경여부(용도지역이 자연녹지지역인 상태로 지구단위계획구역으로지정된 지역에 대하여 용도지역 변경없이 도시개발구역지정등 도시개발사업 추진가능 여부)

☞ (회신)자연녹지역내 지구단위계획구역으로 결정 고시된 지역의 도시개발사업을 추진하기 위해서는 해당 지구단위계획구역의 지정 목적 등에 부합하도록 추진할 사항이며, 도시개발사업을 시행시 반드시 용도지역의 변경을 수반하는 사항은 아님을 알려드립니다.(도시재생과-3057,2014.12.23)

* 도시개발법 및 토지이용,개발에 관한 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.

①https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_21.htm

(신탁등기된 부동산 거래시 주의사항)

②https://jonsewose.blogspot.com/2020/09/blog-post_20.html

(알기쉬운 도시개발법)

③https://jonsewose.blogspot.com/2021/01/blog-post_11.html

(시가지가 조성된지역이 도시개발구역 지정대상 지역 포함여부)

④https://jonsewose.blogspot.com/2020/10/blog-post_10.html

(역세권 토지투자시 고려사항 : 환지개발방식 이해)

⑤https://jonsewose.blogspot.com/2021/11/blog-post_20.html

(부동산 전세권과 임대차의 법적성질,임차권등기의 효력)