✅ 서해선복선전철 안중역세권 위치와 개발방향 예측
2022년 전구간 개통(충남홍성~고양대곡)이 되는 서해선복선전철구간중 우리나라 최대 자동차 수출입항 평택,당진항을 통과하는 평택안중역과 당진 합덕역이 주목을 받고 있고 있습니다.
우리나라 서해안시대 대중국,동남아시아 및 인도의 20억이상의 인구와 교역항망도시로서 평택,당진항이 입지해 있기때문입니다. 실제로 평택시는 작년 50만명 인구를 돌파하고 100만멍이상의 광역도시로 급속히 성장하고 있는 그 배경에는 삼성전자와 LG전자등 대기업의 통큰 투자(약200조)때문입니다.
삼성전자가 1호선 지제역앞 고덕산업단지에 둥지를 틀고 LG전자가 그뒤를 이어 1호선 진위역 부근에 대규모 산단을 운영및 조성하고 있습니다. 이처럼 그동안 쌍용자동차 및 해군기지만 있었던 평택이 국내굴지의 대기업이 입주가 쇄도하고 있는 이유는 평택의 입지,즉 14m의 수심을 자랑하는 평택,당진항이 있기때문입니다. 이전에는 대기업이 수도권에 입지하고 싶어도 수도권정비법에 의거 서울에 인접한 수도권에 대기업이 공장을설립할 수 없었으나 용산미군기지를 평택에 이전유치하는 조건으로 평택시는 대기업유치를 2022년까지 한시적으로 유예받는 미군기지이전에 따른 대가성 경제지원을 최대한 활용함과 동시에 삼성.LG의 이해관계가 맞아떨어진 결과입니다.
⊙ 평택안중역 역세권범위와 투자시점
평택안중역세권개발에 대한 평택시의 기본계획은 나와있으나 현재는 비공개로 진행되고 있습니다. 그러나 정장선평택시장이 밝힌 안중역세권개발의 사업규모와 사업방식은 이미 공개되었습니다. 즉 71만평규모,환지방식에 의한개발입니다.
중요한것은 역세권의 범위는 언제 시행이 될것인가인데요 역세권범위는 화양신도시로만 주출구가 계획된 역사설계도를 보더라도 안중읍 송담신도시방향으로 역세권방향이 그려질것이 예상되며 미군부대방향 대반리방향은 개발이 억제될것입니다. 실제로 민간부동산업체에서 제작한 개발지도에서도 대반리는 제외되어 있습니다.
한편 서해선 진위역과 역세권개발지로 주목받고 있는 1호선 진위역세권개발은 평택시의 역점사업으로서 본 두개의 신설역세권개발 성공여부에 따라 평택시의 미래가 달려있습니다.
단지 서울위성도시로서 평택시로 남아있을것인지 삼성,LG근로자를 정주하게 함으로서 수원시처럼 삼성시로 변모할것인가는 역세권개발 성공여부에 달려있습니다. 실제로 오산과 경계인 진위역은 산단은 평택에서 토지를 제공했으나 근로자는 오산시 아파트에서 거주하고 오산 상업지에서 근로자들이 돈을쓰는 오산시의 어부지리 현상이 나타나고 있습니다.
⊙ 토지투자의 용도 및 지목에 대하여 고찰
역세권토지의 토지를 투자한다면 가급적 용도가 도시지역 자연녹지가 최상인데 그렇지 못하다면 비도시지역 계획관리까지 투자를 권합니다. 지목은 전,답 상관없습니다. 어차피 신설역세권 주변토지의 지목은 논,밭 즉 전,답인것이며 용도가 중요하지 굳이 비싼돈을 들여 지목이 대지인 토지를 매입하는 것은 마이너스 투자입니다.즉 시세차익을 얻기위한 투자인데 굳이 대지를 매입하는 것은 남이 다먹은 밥상을 받는 것입니다.
(서해대교와 평택항 모습)
결론적으로 안중역세권 토지투자하시려는 분은 투자적기는 코로나로 경제가 침체기인 올해말까지이며,투자하려는 토지의 용도는 도지지역 자연녹지를 투자권하며 차선책으로 계획관리지역까지만 투자를 권합니다. 단 안중역세권범위를 확신을 가지고 있다면 농림지역도 무방합니다. 어차피 역세권범위에 들어간다면 나중 토지보상 및 환지받을때 환가가치가 다른 지목보다 떨어지겠지만 그만큼 싸게 매입하므로 더많은 면적의 토지를 매입함으로써 대토까지 받을 수 있기 때문입니다.
또한 제가 도시지역 자연녹지까지 가급적 매입하라고 권하는 이유는 주된 도시개발방식인 도시개발법에 의한 도시개발은 도시지역내에서 허가되는 사업으로 역세권범위에서 벗어났더라도 역세권과 인접했다면 더큰 수익을 올릴 수 있기때문입니다.
평택시에서 도시개발사업이 이루어지는 용도지역을 검토하시거나 도시개발법을 검토하시면 저의 조언이 이해가 가실것입니다.
* 서해안복선전철 안중역,합덕역 관련 포스팅을 더 읽고 싶으시면 아래글을 참조하시길 바랍니다.
① https://jonsewose.blogspot.com/2020/12/blog-post_7.html
(항만기업도시 평택항의 비젼)
② https://jonsewose.blogspot.com/2020/12/2.html
(평택 서부개발 청사진:안중역,평택항)
③ https://jonsewose.blogspot.com/2020/11/2022.html
(동북아 물류중심 평택시 분석)