✅ 테마별 상가투자 요령
🔆업종별 상가투자요령
초보상가투자자 및 상가창업자들에 대한 부족한 상가선택에 대한 체크사항을 업종별 상가형태에 대한 상가투자 및 창업요령과 창업업종 선택시 고려해야 할 사항에 대하여 알아보고자 합니다.
상가를 투자시 고려할 점은 최근 인터넷 쇼핑몰,티브 홈쇼핑,해외직구매등 오프라인 상가를 통하지 않은 온라인 직거래를 통한 편리하고 가격적인 면에서도 오프라인상가보다 저렴한 쇼핑을 하는 흐름이 전반적이고 앞으로도 이러한 현상이 가속화 될 것임은 틀림없으므로 판매업종의 창업을 선택시 특히 나만이 가지고 있는 특장점과 온라인 상점과 경쟁력에서 이길 수 있는 업종을 선택해야 할 것입니다.
🔰 근린상가
근린상가(근린생활시설)이란?
주택가에서 생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳을 말한다. 근린생활시설은 1종. 2종 근린생활시설로 나뉜다. 1종에는 슈퍼, 목욕탕, 이용원, 의원, 체육도장 등이 포함되며, 2종에는 대중음식점, 다방, 기원, 헬스클럽 등이 속합니다
(자료:한경경제용어사전).
건축법상 용도지역은 근린상업시설에 해당하며,최근에는 대형화 추세입니다. 그이유는 과거의 소규모 상가형태로서는 인근 소비자를 끌어올 수 없기 때문에 집적효과를 노린것입니다.
근린상가를 고르실때는 주변대형 자연공원을 바라보는 곳을 택하면 유리합니다.단순히 근처아파트 사람들의 퇴근시 들를 수 있는 곳이 아니라,인근 아파트주민들이 휴식,운동,산책을 즐기면서 아이들과 함께 놀 수 있는곳의 매출비율이 높습니다.
🔰 단지 내 상가
단지내 상가의 장점은 일정 배후소비층이 있다는 장점이 있지만 예전처럼 1000세대 단지독점등 소위말하는 항아리형 단지내 상가는 없다고 보시면 됩니다.과거 1기 신도시(분당,일산,산본,평촌등)처럼 신도시를 건설할때 기존도시와 이격된 곳에 신도시를 짓다보니 상대적으로 입주민들이 불가피하게 단지내상가를 이용했지만 요즈음은 대부분 인프라가 갖추어진 기존도시 근처에 신도시를 건설하며, 소비자의 패턴이 변하여 굳이 단지내 소형상가 보다는 주말에 자차를 이용한 대형백화점이나 대형할인점을 찾는 패턴을 유지하고 있습니다.
단지내 상가의 단점은 내부에 속한 단지므로 내부소비를 일으키지 못하면 단지내상가는 죽은상가나 마찬가지입니다. 그러므로 단지내상가를 선택하실때 도로와 접하지 않은 단지속에 진입한 상가는 절대 들어가서는 안됩니다. 단 본인의 자신과 실력이 있다면 말리지는 않지만 최근의외부도로에 접하지 않고 아파트단지속에 들어가 있는 단지내 상가의 현주소를 보면 그이유를 알 수 있습니다.
🔰 주상복합상가
주상복합(住商複合)상가란 말 그대로 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가의 특징은 주로 도심의 자투리 공간에 많이 건축돼 있으며 특히 서울 사대문 밖에는 주거공간 90% 상업공간 10%의 비율로 되어 있습니다.최근에 주상복합의 상업용지 추세는 주로톄마형 주민밀접형 대형화 추세입니다.
🔰 전문테마상가
전문테마상가는 백화점이나 쇼핑몰과는 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농․수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성돼 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성돼 있다는 것이다. 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적인 곳입니다.
대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교해 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부지역에 편중돼 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있어 시행사의 운영능력을 파악해야 합니다.
전문상가보다는 엔터테인먼트기능의 복합쇼핑몰이 유망하다. 지역 특성에 맞는 업종에 투자해야 하며 투자자보다 실수요자가 많아야 한다. 입점 시기가 빨라야 투자회수가 빠릅니다.
🔰 쇼 핑 몰
우리가 흔히 쇼핑센터라는 말을 많이 하는데 백화점과는 다르다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양해 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절하며 가격 조정이 어느 정도 가능하지만 일관성, 통일성이 부족하다는 단점 등이 있습니다.
🔰 지식산업센터 지원상가
지식산업센터 지원상가는 지식산업센터 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 지식산업센터는 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10% 미만으로 편의점, 구내식당, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터, 당구장 등이 주를 이루고 있다.
지식산업센타란 예전의 아파트형 공장을 일컫는 말로 정부의 지원을 받는 유망업종 중소기업들이 도심과의 접근성 또는 물류이동이 편리한 입지에 있는 집적형 산업단지을 말합니다. 외관상으로는 산업단지라기 보다는 대형 업무시설의 외관을 갖추고 있습니다.
지식산업센터 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다. 인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감 할 수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다.
최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴 수 있어 선호도가 높다. 그러나 가장 주요한 것은 지식산업센터의 분양 실적을 파악하는 것인데 출·퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 지식산업센터 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 지식산업센터가 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요합니다.
■상가주택
근린상가지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려해 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다. 상가 주택은 소유주가 직접 거주함으로서 주거 문제도 해결하고 또 1층과 2층에는 상가나 사무실을 임대함으로서 월세 수입을 올릴 수 있는 이점이 있습니다.
특히 퇴직을 앞둔 고연령층에게는 노후 대비용 수익형 상품으로, 이미 주택을 소유하고 있는 사람들에게는 임대수익을 노릴 수 있는 투자처로 인기를 올리고 있다. 상가주택의 경우 주택의 비율보다 상가의 면적이 높을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않습니다.
장점도 많지만 투자 할 때는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 좋고 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳을 선택하는 것이 좋다. 이러한 상가주택 투자, 무엇보다 충분한 투자 자금이 필요하다. 따라서 과도한 욕심을 부리기보다는 안정적인 임대 수익이나 주거의 목적을 겸할 사람들이 상가주택에 투자하는 것이 바람직합니다.
🔆창업업종 선택시 체크사항
1. 업종과 장소 선택은 장사의 성패를 결정하는 절대적 요인이므로 본인의 적성과 특기에 맞는 업종선택과 본인이 어느정도 소비패턴을 아는 장소에서 오픈을 해야합니다.
2. 유행 트렌드를 쫓기보다는 변화되고 있는 현시대 흐름을 파악해 지속성 있는 아이템을 선택 합니다.
3. 자신이 좋아하는 것에 너무 집착하지 말고, 잘 알고 있고 자신 있는 업종을 골라야 합니다
4. 점포가 확보된 경우 입지에 맞는 업종을 선택합니다.
5. 계절에 영향을 받는 업종에는 다른 아이템을 추가해 매출이 안정적일 수 있도록 합니다.
6. 시장분석 시 경쟁업체의 현황을 꼼꼼히 체크해 스스로 확인 합니다.
7. 직접 관련 업체에서 경험해보고 경험과 지식을 습득 한 후 창업합니다.
8. 뜨는 업종을 선택해야 합니다. 모든 업종에는 흐름이 있습니다. 지는 업종과 피튀기는 업종의 레드오션의 업종을 피하고 블루오션의 업종을 선택하는 데 시간을 들여야 합니다. 그래도 늦지 않습니다.
9. 판매업종 선택시 온라인 상거래업체와 가격적인 면에서 경쟁력이 없다면 창업하지 않는 것이 좋습니다. 판매업종보다는 나만의 특화된 기술과 노하우가 있는 온라인으로 해결되지 않는 업종 즉,취미기술을 가르키는 교육훈련 업종이나 판매업종 선택시 나만의 특화된 기술을 소비자에게 인정받을 수 있는 아이템을 선택해야 합니다.
10. 분양상가를 분양받아 창업시에는 반드시 도로면에 접한 상가를 분양받아야 하며,소형보다는 대형테마상가를 굳이 대형테마상가를 들어갈 수 없는 곳에는 가격이 있더라도 도로면에서 소비자가 내상가의 간판을 볼 수 있는 상가를 분양받아 창업하셔야 향후 리스크를 줄일 수 있습니다.
11. 상가창업 무경험자는 월세를 최소화해야 합니다. 본인의 상가경험이 없는데 무턱대고 높은 권리금과 월세가 있는 상가를 들어가시는 초보자들이 있는데요 무조건 돈을 잃고 나오신다고 보면됩니다. 무권리가 아니더라도 약간의 감당할 수 있는 권리금과 6개월 무실적에도 버틸 수 있는 월세의 상가점포를 잡아 훈련후 그다음 좋은 상가를 잡아 이동해도 늦지않습니다.
https://jonsewose.blogspot.com/2021/04/blog-post_28.html(하남미사지구 상권현황)