개정 주택관련 세법분석(종부세,양도세,장기보유특별공제등)

 ■ 주택보유에 대한 개정 세법분석

◎ 주택시장안정관련 정부정책발표 연혁

● 2019.12.16 : 주택시장 안정화 방안

● 2020.06.17 : 주택시장 안정을 위한 관리방안

● 2020.07.10 : 주택시장 안정 보완대책

● 2020.08.04 : 주택3법 국회본회의 의결

■ 종합부동산세

☞ 적용: 2021년 종부세 과세분('21.6.1보유자)부터~

□ 개인 보유주택에 대한 종합부동산세율 인상

⊙ (일반)과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 인상

● 3억원이하  : 현행 0.5%, 개정0.6%

● 3~6억원    : 현행 0.7%, 개정0.8%

● 6~12억원  : 현행 1.0%, 개정1.2%

● 12~50억원: 현행 1.4%, 개정1.6%

● 50~94억원: 현행 2.0%, 개정2.2%

● 94억원초과: 현행 2.7%, 개정3.0%

⊙ (3주택이상 및 조정대상지역 2주택) 0.6~2.8p 인상

● 3억원이하  : 현행 0.6%, 개정1.2%

● 3~6억원    : 현행 0.9%, 개정1.6%

● 6~12억원  : 현행 1.3%, 개정2.2%

● 12~50억원: 현행 1.8%, 개정3.6%

● 50~94억원: 현행 2.5%, 개정5.0%

● 94억원초과: 현행 3.2%, 개정6.0%

□ 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담 상한 상향

☞ 조정대상지역 2주택자 세부담 상향 : 200%→300%

☞ 전년대비 당해연도의 "종합부동산세액"의 합산세액 증가한도는 1) 일반150%, 2)조정대상지역 2주택자 200%,

3) 3주택이상 300%

□ 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 한도 상향

☞ 실수요 1주택자의 부담경감을 위해 1세대 1주택보유 고령자의 세액공제율(구간별+10%p↑) 및 합산공제율 한도를

70%→80%로 상향조정했습니다

☞ 1세대 1주택 보유자 합산공제율 = 고령자 공제율+장기보유공제율

⊙ 고령자 공제

● 60~65세 : 현행 10%, 개정 20%

● 65~70세 : 현행 20%, 개정 30%

● 70세이상 : 현행 30%, 개정 40%

⊙ 장기보유 공제(현행유지)

● 보유기간(  5~10년) : 20%

● 보유기간 (10~15년): 40%

● 보유기간 (15년이상): 50%

■ 양도소득세

□ 2년미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

☞ 적용시기는 2021년 6월 1일 양도분부터~

☞ 2년미만 보유주택(조합원입주권.분양권포함)에 대한 양도소득세율 인상

☞ 1년미만 보유 : 40→ 70%, 1~2년보유 : 기본세율 60%

◎ 보유기간별 양도소득세율

[현행]

● 1년미만: 주택외 부동산 50%,주택입주권 40%

● 2년미만: 주택외 부동산 40%,주택입주권 -기본세율

● 2년이상: 주택외 부동산 기본세율,주택입주권 -기본세율

● 1년미만~2년이상 : 분양권 조정대상지역 : 50%,

                                기타지역 -기본세율

[개정]

● 1년미만: 주택외 부동산 70%,분양권 70%

● 2년미만: 주택외 부동산 60%,분양권 60%

● 2년이상: 주택입주권 -기본세율,분양권 60%

□ 다주택자에 대한 중과세율 인상

☞ 적용시기는 2021년 6월 1일이후 양도분부터~

☞ (현행) 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택↑)

☞ (변경) 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택↑)

□ 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건추가

☞ 적용시기는 2021년 1월 1일이후 양도분부터~

☞ 1주택자(실거래가 9억원초과)에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되,거주기간을 추가함

☞ 예를들어 3~4년 보유기간 기존공제율은 24%였는데,개정세법은 (거주12%+보유12%=24%)로 보유와 거주기간을 분리하여공제율을 산정하게 됩니다.

☞ 거주기간별 장기보유특별공제

● 거주기간(3~4년) : 현행 24%,개정 보유12%+거주12%

 ●거주기간(4~5년) : 현행 32%,개정 보유16%+거주16%

● 거주기간(5~6년) : 현행 40%,개정 보유20%+거주20%

 ●거주기간(6~7년) : 현행 48%,개정 보유24%+거주24%

● 거주기간(7~8년) : 현행 56%,개정 보유28%+거주28%

● 거주기간(8~9년) : 현행 64%,개정 보유32%+거주32%

●거주기간(9~10년) : 현행 72%,개정 보유36%+거주36%

● 거주기간(10년이상 : 현행 80%,개정 보유40%+거주40%

 

□ 양도소득세제상 주택수에 분양권도 포함

☞ 적용: 2021년 1월 1일이후 양도분부터~

● 1세대 1주택자,조정대상지역내 다주택자등 양도소득세제상 주택수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도주택수에 포함시켰습니다.

● 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에해당되는 경우 소득세법시행령에 의한 1주택 비과세특례예정

● 현행 대출,청약시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나. 세제상 다주택자 여부 판단시에는 주택수에 포함하지 않았습니다. 반면 조합원 입주권은 대출,청약,세제상 모두 주택 수에 포함하였습니다.

■ 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 강화

□ 종합부동산세율 인상

☞ 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 종부세 세율중

최고세율을 단일세율(3% 6%)로 적용함

☞ 현재,개정 : 사원용 주택,기숙사등은 비과세

☞ 2주택이하(조정대상지역내 1주택이하) : 3%

☞ 3주택이상(조정대상지역내 2주택) : 6%

□ 종합부동산세 공제 폐지

☞ 현행 납세자(개인,법인)별로 종합부동산세 공제

     (6억원,1세대 1주택 9억원)

☞ (개정)신규 법인을 설립하여 분산보유시 공제액이 무한대로 증가하는 점을 감안,법인 보유주택에 대해 종부세공제

(6억원 공제) 폐지하였음

☞ 예를 들어 개인이 3주택 보유시 공제액이 6억원인데 비하여.법인2개 설립하여 3주택분산시키는 편법을 쓸경우

공제액이 21억원으로 늘어나게 됩니다.

(개인1주택 9억원+법인2×6억원=21억원)

□ 종합부동산세 세부담 상한폐지

☞ 법인보유주택에 대한 종합부동산세 과세시 세부담상한폐지

□ 법인의 조정대상구역내 신규 임대주택에 대해 종부세과세

☞ (현행)법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권은 6억원,비수도권은 3억원)은 종부세 비과세

☞(변경)법인이 2020년 6월 18일이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록하는 주택에 대해 종부세 비과세

□ 법인이 보유한 주택양도시 추가세율 인상등

☞ 법인의 주택 양도차익에 대해 기본법인세율(10~25%)에 더해  추가과세되는 세율을 10%→20%로 인상

☞ 사원용 주택등은 제외

☞ 법인이 2020년 6월 18일이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

☞ 법인이 보유한 주택을 취득하기 위한권리(조합원 입주권,분양권)에 대해서도 양도시 추가세율 적용.

(자료참조: 국토부 7.10주택시장보완대책)