알기쉬운 대토리츠보상 : (개정)부동산투자회사법 주요내용 알아보기
부동산투자회사법 주요내용
부동산투자회사의 종류(법 2조 1호)
종 류 | 자산운용 전문 인력 보유 | 임직원 | 투자∙운영 | 자본금 |
① 자기관리 부동산투자회사 | 5명이상 | 상근 | 직접 | 발기 5억 최소 70억 |
② 위탁관리 부동산투자회사 | 불요 | 없거나 비상근 | 자산관리회사에 위탁 | 발기 5억 최소 70억 |
③ 기업구조조정 부동산투자회사 | 불요 | 없거나 비상근 | 자산관리회사에 위탁 | 발기 5억 최소 70억 |
위탁관리(기업구조조정) 부동산투자회사 업무별 위탁기관(법 2조 5호, )
업무종류 | 수탁기관 | 수탁사 자격요건 | 주요업무내용 |
① 투자∙운영 | 자산관리회사(AMC) | 국토부인가업체 | |
② 회사 운영 | 사무수탁사 | | |
③ 투자자모집 등 | PM사 | 부동산컨설팅업체 (특별 제한 없음) | |
④ 투자자문 | 투자자문사 | | |
부동산투자회사 설립
구 분 | 일반 리츠 | 대토보상리츠 | 관련법조항 |
법인격 | 주식회사(부투법 없는 사항 상법적용) | 좌동 | 법3조1항 |
명칭 | 부동산투자회사(리츠) | 좌동 | 법3조3항 |
설립방법 | 발기설립 (현물출자 불가) | 좌동 | 법5조1항 |
설립자본금 | 위탁관리(구조조정)리츠 3억원 이상 자기관리리츠 5억원이상 | 좌동 | 법6조 |
발기인 | 결격사유 없는 자 | 좌동 | 법7조 |
정관작성 | 발기인이 기재사항 작성 기명날인(서명) | 좌동 | 법8조,영7조 |
설립등기 | 발기인 주식인수 및 납입, 임원선임, 검사인조사 보고 후 2주일 이내 본점소재지 등기소에 신청 | 좌동 | 상법317조 |
* 자기관리부동산투자회사는 설립등기일부터 10일이내 설립보고서를 국토부에 제출(법8조의2)
영업인가 및 등록
ㅇ 영업인가 (법9조)
구 분 | 일반 리츠 | 대토보상리츠 | 관련법조항 |
인가대상 | 모든 부동산투자회사(리츠) | | |
인가권자 | 국토교통부 장관 | 좌동 | 법3조1항 |
신청시기 | 자기관리리츠 : 설립등기일부터 6개월이내 위탁관리(구조조정)리츠 : 영업개시 전 까지 | 좌동 | 법3조1항 |
신청서 기재사항 | 리츠종류, 상호, 본점소재지,자본금, 발기인 및 임원, 주요투자대상 및 운영방법, 자산운용전문인력, 감정평가업자의 사업대상 부동산 평가결과 단, 공공기관에서 가격을 산정한 부동산평가제외 | 좌동 (대토평가불요) | 법9조6항단서 |
심사내용 | 리츠설립 적법성, 사업계획 타당성 및 적정성, 영업인가일부터 1년 6개월 이내 발행할 신주 발행의 적정성, 업무위탁시 위탁계획의 적정성, 투자자보호방안, 현물출자 및 사채발행 위반여부 | 좌동 | 법5조1항 |
인가효력 | 부동산투자 영업개시 가능 - 부동산 취득, 개발, 계량, 처분, 임대차 등 | | |
| 발기인 외 신규 주주모집 및 신주발행 가능 | | |
| 최저자본금 확보 후 사채발행 가능 | | |
인가 전 가능업무 | 사업자 등록(부가세법 8조) | | |
| 부동산 개발업 등록(부동산개발업법 4조1항) | | |
| 주택건설사업 등록(주택법 4조) | | |
| 투자대상부동산 취득위한 매매계약 등 | | |
| 투자여부 검토 위한 법률자문, 시장조사, 감정평가 및 재무분석 | | |
ㅇ 영업등록 (법9조의 2)
구 분 | 일반 리츠 | 대토보상리츠 | 관련법조항 |
등록대상 | 위탁관리 리츠, 구조조정(CR) 리츠 | | |
등록기관 | 국토교통부 장관 | 좌동 | 법3조1항 |
신청시기 | 영업개시 전 까지 | 좌동 | 법3조1항 |
신청 요건 | 적법설립, 총자산 중 부동산개발사업 투자비율 30% 초과하지 않을 것, 위탁관리 리츠의 경우 국민연금공단 등 공적투자기관이 30%이상 주식취득, 구조조정 리츠의 경우 적합하게 자산구성 | 좌동 | |
신청서 기재사항 | 목적, 상호, 발행할 주식 총수, 1주의 금액, 설립시 발행하는 주식의 총수 * 법 8조 1항 정관기재사항 1 ∼ 5호 | 좌동 | 법5조1항 |
등록거부 사유 | 등록요건 미비, 등록신청서 거짓 작성, 보완요구 미이행 | | |
등록 처리기한 | 신청서 접수일 부터 20일 이내 * 보완사항 처리기간 불포함 | | |
등록 효과 | 부동산투자 영업개시 가능 - 부동산 취득, 개발, 계량, 처분, 임대차 등 | | |
| 발기인 외 신규 주주모집 및 신주발행 가능 | | |
| 최저자본금 확보 후 사채발행 가능 | | |
등록 전 가능업무 | 사업자 등록(부가세법 8조) | | |
| 부동산 개발업 등록(부동산개발업법 4조1항) | | |
| 주택건설사업 등록(주택법 4조) | | |
| 투자대상부동산 취득위한 매매계약 등 | | |
| 투자여부 검토 위한 법률자문, 시장조사, 감정평가 및 재무분석 | | |
최저자본금 및 신주 발행
구 분 | 일반 리츠 | 대토보상리츠 | 관련법조항 |
최저 자본금 | 위탁관리(CR) 리츠 : 50억원 자기관리 리츠 : 70억원 | | 법10조 |
자본금 충족시기 | 영업인가 또는 등록 후 6개월 이내 | | 법10조 |
출자자 적격성심사 | 자기관리 리츠 발행주식 총수의 100분의 5 초과 주식 소유자에 대해 국토부가 적격성 심사 | | 법11조 |
주식 공모 금지 기간 | 리츠인가, 등록, 부동산개발사업에 총자산 30% 초과하여 투자하는 리츠회사는 개발사업인허가 등 전까지 주식일반 공모 불가 | | 법14조의8 1항 |
주식 의무 공모 | 리츠 인가일, 등록일, 부동산개발사업에 총자산 30% 초과하여 투자하는 리츠는 개발사업인허가일 등 부터 2년 이내 발행주식의 30% 이상을 일반청약 제공해야 함 | | 법14조의8 2항 |
주식 의무 공모 예외 | - CR 리츠 - 국민연금 등 공적기관이 단독 또는 공동으로 발행주식 총수의 50%이상을 인수 또는 매수 하는 경우 - 리츠 총 자산의 70%이상을 민간 또는 공공 임대주택으로 구성하는 경우 | | 법14조의8 3항 |
주식의 분산 | | | |
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