■주택임대차계약시 필수 체크사항(2)

일상생활에서 가장 밀접한 임대차보호법 관련 자주질문하는 주요 임대차관련 질의회신을 정리해봤습니다

전세보증금관련 임대차보호법은 알면 편리하고 모르면 내소중한 보증금을 보호하는데 결정적인 실수를 할 수 있습니다

물론 임대차계약시 공인중개사가 안전한 전월세계약서를 작성해서 주겠지만 그 이후의 임대차계약관련 사항은 안전하게 전월세보증금을 반환받을때까지는 임대차보호법에서 규정하는 세입자권리와 의무조항만은 필히 기억하고 있어야합니다.

□ 임대차관련 주요 Q&A

1. 임대인과 같이 사는 집에 방 한 칸도 주택임대차보호법 대상이 되는지

▪주거용 건물의 일부에 대하여도 임대차계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

2.외국인도 주택임대차보호법 보호 대상이 되는지

▪외국인도 주택의 인도와 체류지 변경신고 등의 공시를 통해 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

3.임대차 계약자 본인이 아닌 아내와 아들만 전입신고해도 대항력이 있는지

▪임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하고 계약자 본인은 전입이 안되어도 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받을 수 있습니다

4.임대차 계약서 사본에 확정일자를 받을 수 있는지

▪확정일자를 받기위해서는 관할 동 주민센터나 등기소에 임대차계약서 원본을 가지고 가야합니다. (인터넷등기소에서 확정일자를 받을 경우 스캔본 필요)

5. 빌라의 경우 임대차계약서에 몇동 몇 호의 기재가 없는 경우 대항력을 취득할 수 있는지

▪빌라는 다세대주택으로써 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록이 된 경우, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수는 없으므로 대항력을 취득할 수 없습니다.

6. 임대차계약기간 중에 임차주택이 매매가 되어 새로운 집주인이 이사를 가라고 하는 경우 집을 비워줘야 하는지

▪임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 이미 취득한 경우에는 새로운 집주인에 대해서도 임차권을 주장할 수 있으므로 집을 비워줄 필요가 없습니다.

※ 다세대주택 계약서 작성시 동,호수기재시 주의사항(다세대 및 다가구 구분필요)

☞주택형태의 다세대,다가구의 구분은 건축법상 면적으로 구분이 되지만 일반인들이나 중개업자들조자도 주택외관으로 구별이 곤란합니다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고, 등기부등본이 하나만 있는 주택으로, 흔히 꼭대기층에 임대인이 거주합니다. 개별 가구마다 소유권이 별개로 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별됩니다

이처럼 주택을 다세대와 다가구를 구분하는 이유는 다가구의 경우 확정일자 전입신고시 굳이 호수를 정확히 기재하지 않아도 주인이 1인이므로 동,호수 잘못기재로 인한 확정일자 효력 유무는 따질것도 없이 유효합니다.

다가구에 있어서 호수는 주인인이 본인 다가구의 임대물건을 관리하기 위해 편의상 정한 호수에 불과하며 큰 의미는 없습니다.

그러나 다세대의 경우는 그렇지않습니다 건물은 하나이지만 각층마다 구분 건물소유주가 있기때문에 호수를 잘못기재할 경우 확정일자

효력이 발생하지 않습니다

따라서 임대차계약시 중개사에게 건축물관리대장 발급을 요구하여 계약서와 건축물관리대장상의 호수가 일치하는지 반드시 확인하셔야 합니다. 가장많은 피해사례가 201호라고 적혀있는데 건축물관리대장상에는 1층 1호라고 기재된 사례입니다.

또한 계약서에는 101호라고 적혀 있는데 대장상에는 지층1호라고 적혀있는 것입니다.

건물주가 지층을 지층보다 약간 지상으로 올라온 주택을 지하층이라 표기하지 않고 101호라고 표기 했기에 1층인줄알고 착각하는

경우입니다

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☞임대차계약시 하자에 대해서는 중개사 단독으로 책임지는것이 아니라 세입자에게도 확인의무가 있으므로 거래사고 발생시 양자 책임공동책임으로 책임비율을 정함을 유의바랍니다

□ 주택임대차보호법 이것만은 알자

1. 대항력(제3조제1항)

▪“대항력”이란 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

▪임차인이 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마친 때에는 그 다음날 오전 0시부터 제삼자에게 효력이 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록을 마친 것으로 봅니다

2. 우선변제권(제3조의2제2항)

▪“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

▪우선변제권은 임차인이 ①대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ②임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다

3. 임대차 존속기간의 보장(제4조제1항 및 제6조제2항

▪임대차 존속기간은 최소 2년입니다. 따라서 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다

▪계약이 갱신된 경우 임대차기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다

4. 소액임차인의 우선변제권(제8조제1항)

▪임차인은 임차보증금이 소액인 경우에는 경매신청 등기 전까지 주택의 인도와 주민등록을 마치면, 확정일자를 받지 않은 경우에도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

5. 임차권 등기 명령(제3조의3제5항)

▪임차인은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 임차권등기 전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인의 경우에는 그 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

-자료참조 : 한국주택도시공사-

* 주택임대차계약관련  필수체크사항관련 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.

①https://jonsewose.blogspot.com/2020/08/blog-post_21.html

(주택임대차계약시 필수 체크사항)

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